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Rentabilidad y Liquidez.

Los conceptos que tratamos en esta página no solo son útiles si estamos comprando inmuebles para luego arrendarlos, sino que es posible plantearlos como punto de partida para comparar la viabilidad económica de cada adquisición, en relación a otras alternativas de inversión.

El valor de un inmueble en relación a su rentabilidad económica.

En circunstancias normales, los bienes inmuebles producirán rentabilidad económica de dos formas:

Por los ingresos mediante rentas provenientes de su alquiler.

Por la plusvalía obtenida en el momento de su venta.

Antes de poder estimar expectativas acerca de la viabilidad de la compra de inmuebles es necesario determinar la estructura del capital que vamos a utilizar para su adquisición, diferenciando claramente entre:

Capital propio.

Capital financiado, normalmente deuda hipotecaria.


Coste del capital propio:

La rentabilidad que debe pagarse a los socios del proyecto, en el caso.

El coste de oportunidad, es decir, la diferencia entre los rendimientos esperados de la inversión elegida y los que podrían obtenerse mediante otras alternativas.


Costes del capital financiado:

Necesarios para la contratación del préstamo: Tasación, comisión de apertura, impuestos, seguros, Notaría, Registro de la Propiedad, etc.

Posteriores a la concesión: Intereses de la deuda, y los relacionados con una posible cancelación anticipada.


La compra de un inmueble es una transacción que requerirá una cantidad importante de capital, ya sea éste propio o financiado, debido sobre todo al valor de adquisición y los costes que es necesario añadir a la operación.

En los siguientes ejemplos se debe tener en cuenta su simplificación. Con ellos solo se pretende aconsejar sobre la necesidad de un estudio minucioso de la rentabilidad de los inmuebles, tanto en arrendamientos como en compraventas.

En todos los casos debería ser realizado por un experto asesor y conocedor en detalle de cada caso en particular. No se incluye el factor impositivo relativo a las operaciones, dado que dependerá fundamentalmente de la norma aplicable a cada sujeto pasivo.

Rentabilidad por las rentas provenientes del arrendamiento.

El flujo de caja es el importe en efectivo que es capaz de producir una inversión durante un periodo de tiempo, normalmente un año, aunque pueden plantearse otros plazos según sea el objetivo, el periodo de explotación y o al finalizar la inversión con la venta del inmueble.

Para el calculo de la rentabilidad del inmueble por los ingresos mediante rentas provenientes de su alquiler debemos recopilar al menos los siguientes datos: (las cantidades anotadas sirven solo a modo de ejemplo)


Rentabilidad bruta.

Precio de compra (incluido gastos la compraventa). 150.000€

Expectativa de Renta Mensual. 600€

Rentabilidad Anual Bruta (600×12) = (7.200/150.000) x 100 = 4,8%


Gastos de Gestión y Mantenimiento (Anual).

Riesgo de Ocupación. p.ej. equivalente a 1 mes de renta/anual. 600€

Comunidad de Propietarios. 600€

Mantenimiento. 500€

IBI. Impuesto sobre bienes inmuebles. 400€

Seguro. 300€

Total Gestión y Mantenimiento: 2.400€


Rentabilidad Anual Neta (una vez descontados todos los gastos).

7.200€ – 2.400€ = 4.800€

Rentabilidad Anual Neta (Sin inflación): (4.800€ / 150.000€) x 100 = 3,2%


Tasa de inflación. P.ej. 1,5%

Rentabilidad Anual Neta (con inflación): 3,2% – 1,5% = 1,7%

Rentabilidad por la plusvalía obtenida en el momento de la venta.

Para el calculo de la rentabilidad del inmueble por la plusvalía obtenida en el momento de su venta también debemos recopilar al menos los siguientes datos: (las cantidades anotadas sirven solo a modo de ejemplo)


Rentabilidad bruta.

Precio de compra (incluido gastos de la compraventa). 150.000€.

Precio de venta. 180.000€.

Nº de Años transcurridos. 5 Años.

Plusvalía. 30.000€

Rentabilidad Anual Bruta. 30.000€ / 5 (Años) = 6.000€ Anual = 4%


Gastos de Gestión y Mantenimiento (Anual).

Comunidad de Propietarios. 600€

Mantenimiento. 500€

IBI. Impuesto sobre bienes inmuebles. 400€

Seguro. 300€

Total Gestión y Mantenimiento: 1.800€


Renta Anual Neta (una vez descontados todos los gastos). 6.000€ – 1.800€ = 5.400€

Rentabilidad (Sin inflación): 5.400€ / 150.000€ x 100 = 3,6%


Tasa de inflación. P.ej. 1,5%

Rentabilidad Anual Neta (con inflación): 3,6% – 1,5% = 2,1%

El valor de un inmueble en relación a su liquidez.

Liquidez.

El grado de Liquidez de cada inmueble quedará determinado por la facilidad que tendremos para venderlo, es decir convertir su valor en dinero, incluso en entornos de inestabilidad económica que afecten seriamente al mercado inmobiliario, debiendo tener en cuenta, entre otros, aspectos como:


Momento de Mercado. El momento de mercado en el que va a ser adquirido.

Si se compra en plena subida de precios (mercado de vendedores) podría resultar difícil deshacer la inversión sin perdidas en el caso de un retroceso más o menos inesperado de la situación económica.

Si se hace en momentos de estancamiento, recesivos e incluso deflacionarios (mercado de compradores), el precio de adquisición será menor, y las posibilidades de deshacer posiciones con beneficios se ampliaran conforme al grado de mejora de la situación económica.

Lo dificil verdaderamente es conocer cuando se producirá un cambio entre mercados de vendedores y de compradores.


Localización del inmueble. La localización del inmueble es fundamental.

Si el inmueble está localizado en una zona consolidada con gran demanda, tanto de viviendas como del sector profesional, oficinas, locales comerciales, etc, o por el contrario se encuentra en zonas en degradación por antigüedad u otras circunstancias, o en zonas periféricas o de nueva urbanización donde la demanda se concentra normalmente en momentos de expansión económica.

En mercados donde abunda la oferta, el menor número de compradores tendrá muchos inmuebles donde elegir, y puede concentrarse en las zonas más deseadas, dejando otras sin apenas interés.

Por esta razón, si la finca está situada en una zona consolidada, puede ser relativamente fácil vender un inmueble, adecuando el precio a la situación del mercado, pero muy difícil, incluso bajando el precio, si la zona donde se ubica no se encuentra apoyada por la suficiente cuota de compradores.


Deuda financiera. Cuando se utiliza financiación en la compra, al interés del comprador por liquidar la inversión se suma el interés del acreedor por asegurarse el cobro de la deuda contraída.

Siendo ambos intereses lógicamente legítimos, en los casos en los que ambos se suman pueden llevar a una situación de estrés que ninguno de los participantes desea.

Por esta razón es posible que, en el estudio previo a la adquisición de un inmueble con un porcentaje del precio abonado con capital financiado, se deberían tener muy en cuenta las posibilidades de liquidación de la inversión en situaciones de mercado negativas, de manera que permitan vender al menos cubriendo el valor anteriormente financiado, es decir, la deuda.

Al menos estos tres conceptos pueden llegar a determinar las posibilidades de deshacer o liquidar la inversión, razón por la que el planteamiento de éste análisis es aconsejable siempre antes de la adquisición.

Payback.

Por otro lado, el PayBack de una inversión es el tiempo que puede transcurrir desde que se realiza el desembolso inicial (entrada) hasta que éste se recupera (salida), es decir, el tiempo estimado para la recuperación de la inversión, normalmente calculado en años.


Precio Total / Rentabilidad Anual = PayBack

Ejemplo: 600.000€ / 36.000€ = 16,6

Ejemplo: 300.000€ / 18.000€ = 16,6

En ambos ejemplos tardaría 16,6 Años en recuperar el importe invertido, es decir, tienen un PayBack de 16,6.

Ejemplo: 200.000€ / 8.400€ = 23,80

Ejemplo: 150.000€ / 7.200€ = 20,83


Una de las características de la inversión en inmuebles es que se utilizan cantidades importantes, y por lo tanto los PayBacks son también elevados.

Probablemente solo se podrían acortar si establecemos un periodo de años tras el cual venderemos para recuperar la inversión y adelantar las plusvalías, de ahí la importancia en la elección del momento de compra (entrada) y de la liquidez del inmueble en el momento de la venta (salida).

Ratio PER.

Una de las herramientas más básicas que es posible utilizar fácilmente para iniciar el análisis sobre posibles compraventas es el cálculo del PER (Price to Earnings Ratio), o ratio sobre el retorno monetario en relación al precio de adquisición, que en realidad también puede definirse como el “número de veces” que el beneficio que produce el producto adquirido está incluido en el precio del mismo.

Normalmente utilizado en mercados financieros, especialmente en el mercado de renta variable, la bolsa de valores, como ratio para comparar acciones, su aplicación en el mercado inmobiliario es definida en algunas culturas financieras como ‘House P/E Ratio’.

Se trata básicamente de la relación que se puede establecer entre el precio del inmueble, incluidos los gastos de compra, y los ingresos que esperamos obtener del mismo mediante su arrendamiento, es decir, el número de rentas anuales que están incluidas en el precio del inmueble.

Es realmente útil, permitiendo obtener ratios comparables, ya que, aunque los inmuebles sean bienes de muy difícil comparación, en éste caso ésta si puede ser establecida, al menos en relación a la capacidad del inmueble para generar rentas y el precio necesario para adquirirlo, ofreciendo algunas ventajas añadidas que podrán ser utilizadas en el estudio de la operación:

Acotando las características intrínsecas de cada inmueble.

Permitiendo que aquellas que puedan ser valoradas (por ejemplo el coste de reparaciones, mejoras, etc), lo sean por separado.


Se puede calcular de la siguiente forma:

Paso 1º – Multiplicando la renta, prevista o efectiva, por doce meses. Al total se le restan los gastos habituales anuales (IBI, Comunidad, etc) y obtenemos una cantidad monetaria.

Por ejemplo: 600€ x 12 meses (7200€) – 500€ gastos = 6700€.

Paso 2º – Al precio de compra del inmueble le sumamos los gastos de la compraventa, y el resultado se divide entre el resultado del Paso 1º. De este modo obtenemos un número, que representa el ratio que pretendemos calcular.

Por ejemplo: 150.000€ + 15.000€ (165.000€) / 6700 = 24,62


En principio, cuanto menor sea este número en comparación con los obtenidos del mismo cálculo efectuado con los datos de otros inmuebles, las expectativas de la inversión pueden ser consideradas como más favorables.

House P/E Ratio.

“El House P/E Ratio tiene como ventaja, frente al uso excesivamente simplificado del PER, que incluye en el análisis comparativo los gastos, tanto habituales como de la compraventa, aunque no necesariamente deba incluirlos todos, dependiendo de la actitud más o menos conservadora del estudio.”


No obstante la fiabilidad de este tipo de ratios tiene sus detractores, y es que un PER o House P/E Ratio muy bajo, en comparación con el ofrecido por otras alternativas, además de no garantizar rentabilidades futuras (nada hace eso), si puede inducir a error si en la comparación incluimos inmuebles:

Con características muy diferenciadas.

Difíciles de alquilar o incluso de vender, por encontrarse en un pésimo estado de conservación, dificultad en el acceso, localización con baja demanda tradicional, características intrínsecas desfavorables como una superficie minúscula, etc.


Para incluir en nuestros cálculos esta variable tan importante, que puede ofrecer resultados sorprendentes, lo podemos plantear de este modo:

Si establecemos un valor de ‘certeza’ de 10 (es decir 10 seria equivalente a estar seguros al 100% de que vamos a alquilar el inmueble), podemos decir que 5 sería que opinamos que la probabilidad de alquilarlo es del 50%, y lo aplicamos a dos cálculos del PER de dos posibles inversiones:


Inmueble 1:

Precio incluidos gastos: 330.000€

Renta esperada: 1200€ mensuales; 1000€ si le restamos los gastos habituales del inmueble.

Probabilidad de alquilarlo: 100% (en nuestro cálculo un 10).

300.000€ + 30.000€ (330.000€) / 12000 = PER 27,5 / 10 = 2,75


Inmueble 2:

Precio incluidos gastos: 165.000€

Renta esperada: 500€ mensuales; 400€ si le restamos los gastos habituales del inmueble.

Probabilidad de alquilarlo: 50% (en nuestro cálculo un 5).

150.000€ + 15.000€ (165.000€) / 4800 = PER 34,37 / 5 = 6,87


En esta comparación, el PER más bajo del inmueble 1 nos indica que pese a su mayor coste la inversión podría ser más favorable ya que proporcionalmente recibimos el ‘precio más gastos’ del inmueble en un menor numero de años. Añadiendo a nuestros cálculos la probabilidad de alquilar el inmueble 1 del 100% y del inmueble 2 del 50%, vemos como la diferencia entre ambos resultados es aun mayor y más favorable al inmueble 1.

Conclusiones.

Realizar este tipo de cálculos es especialmente útil si estamos comprando inmuebles para luego arrendarlos.

Pero además es posible plantearlos como punto de partida para comenzar a comparar la viabilidad económica de cada adquisición en relación a otras alternativas de inversión.

En todos los casos, conviene ampliar estos conocimientos con un análisis minucioso, realizado por expertos con experiencia en el mercado inmobiliario y financiero, y que incluirá factores y datos difíciles de analizar por el inversor particular, como por ejemplo:


Estimación del valor de mercado actual en el que podría ser vendido efectivamente, es decir su valor real más aproximado.

Definición del horizonte temporal y expectativas de cumplimiento de cobros y pagos durante el mismo periodo.

Cálculo de la plusvalía que generaría el inmueble, ganancia patrimonial, y su carga fiscal según el tipo correspondiente al sujeto pasivo.

Cálculo para la liquidación de deuda hipotecaria o de otro tipo, en el caso de existir.

Análisis del portfolio, definiendo en que afectará al portfolio la venta de alguno de los inmuebles, o las nuevas adquisiciones, porcentaje del total que representan, valor total de las rentas producidas, aumento o disminución de deuda, etc.

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