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Inversión Tradicional

Los bienes inmuebles son un producto de inversión tradicional. Existe la creencia generalizada de que es un mercado en el que es fácil participar, aunque en realidad es necesario comprender su funcionamiento, no solo en las operaciones, sino también en su conjunto como mercado.

En cuanto a las operaciones, la seriedad es primordial tanto en su planteamiento como en la ejecución de las mismas, y como mercado debemos prestar especial atención a las notables diferencias entre su comportamiento a corto y largo plazo.

Inversión en bienes inmuebles.

La vivienda es, además de un derecho en muchas sociedades como la nuestra, por cuanto es adquirida para satisfacer la necesidad permanente de vivienda de las personas y familias, un producto tradicional de inversión, pues se espera que, especialmente a largo plazo, su precio se revalorice.

Pero ocasionalmente, y en especial en periodos en los que coexisten determinados factores, el plazo de revalorización puede ser tan breve que acabe provocando una expectativa de crecimiento imparable, erronea como ya sabemos.

Los bienes inmuebles poseen la capacidad de generar ingresos por dos vías, por un lado pueden ser adquiridos con el objetivo de arrendarlos y obtener ingresos vía rentas, y por otro, y dado que sus precios tienen la capacidad de fluctuar, pueden dar lugar a periodos en los que sea factible la obtención de plusvalías en el momento de la liquidación de la inversión.

En las inversiones destinadas a arrendamientos destacan factores como la selección de los inmuebles, con preferencia por las ubicaciones en zonas en las que exista una demanda tradicional de viviendas en alquiler, o localizaciones en las que exista una clara consolidación comercial o empresarial.

Además, la correcta selección de los arrendatarios, con una clara preferencia por aquellos de los que se presuma que van a mantener una correcta conservación del inmueble, repercutirá por lo general en menores costes de mantenimiento y reformas.

Esto es primordial en alquileres con una duración que se prevé reducida, en los que los gastos de rehabilitación pueden llegar a influir de manera importante en la rentabilidad producida por estos contratos.

En lo que se refiere a los gastos habituales de los inmuebles destinados a arrendamientos, el arrendador deberá tener en cuenta, tanto los gastos de los que no se hará cargo el arrendatario, y los impuestos derivados de la obtención de rentas.

Precios y accesibilidad.

Tener la sensación de que un inmueble es caro o barato no es muy complicado para la mayoría de las personas, pero esta sensación puede hacernos olvidar el valor real de las cosas, porque probablemente estará muy influenciada por las condiciones que en ese momento predominen en el mercado, excesos de oferta o de demanda.

En ese mismo sentido, en épocas expansivas suele predominar la opinión de que los precios no bajarán, mientras éstos no paran de subir, y en las fases recesivas prevalecerá el pensamiento contrario, junto con el descenso de los precios, solo coincidiendo en ambas la expectativa de que un cambio de tendencia es muy improbable.

El precio, normalmente, será abordado por el comprador dependiendo del objetivo primordial de la compra, si es para usar el inmueble como vivienda, por él mismo, o si la operación se realiza pensando en obtener una rentabilidad del coste de la misma, es decir, como inversión.

Cuando se trata de adquirir inmuebles para se usados por el mismo comprador el precio será analizado desde su capacidad económica para adquirirlo, pero si se trata de una inversión, el coste total y las capacidades para producir rentas provenientes del arrendamiento serán los valores determinantes en la justificación económica de la compra.

Pero el precio no es más que un factor a añadir al verdadero impulsor de las operaciones en este mercado, que es en realidad la accesibilidad, es decir, el esfuerzo económico que podrá ser asumido por los compradores, y si la accesibilidad es baja, por encarecimiento o dificultad para conseguir hipotecas, o por cualquier otra razón, la demanda estará a su par.

Si solo se considerara el precio, la mayoría de los compradores no podría adquirir un inmueble, ni siquiera en niveles de precios de hace décadas, y es precisamente la posibilidad de contratar un préstamo hipotecario lo que les permite acceder a la compra, porque podrán ir reintegrando el capital recibido más los intereses mediante cuotas mensuales.

De este modo, además de precios con una justificación económica, que vendrá dada por la capacidad de los inmuebles para producir rentas y plusvalías en el futuro, en la accesibilidad de los compradores son determinantes los medios financieros que permitan la contratación de prestamos hipotecarios, junto a otros factores del mismo orden, como el principal concedido en los prestamos, la cuota mensual resultante y el comportamiento de los tipos de interés.

Ventajas de la inversión en inmuebles.

Las ventajas más destacadas de la inversión en inmuebles son:

Plusvalías. La posibilidad de generar ganancias por la liquidación de la inversión aumentará en los periodos de crecimiento y auge económico, en los que el refuerzo de la demanda favorecerá la subida de precios y la liquidez de los inmuebles.

Rendimientos del capital. La inversión en bienes inmuebles destinados a arrendamientos, especialmente vivienda y locales comerciales, proporcionará flujos de caja recurrentes y positivos, dependiendo fundamentalmente de la localización en zonas consolidadas con gran demanda, factor que, si bien aumenta sustancialmente las necesidades de capital, favorecerá la ocupación media y el importe de las rentas, tanto en periodos de auge como en los recesos.[..]
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Inmunización a la inflación. En los arrendamientos la actualización anual de las rentas suele estar referenciada con el Índice de Precios al Consumo, IPC, en algunos casos ésta referencia es aplicada por norma, medida que reajusta el valor adquisitivo de estos ingresos. No obstante, en el calculo de plusvalías, es importante considerar la inflación acumulada durante los años de tenencia y hasta la liquidación de la inversión.

Posibilidades de Financiación. Los prestamos hipotecarios son uno de las productos más tradicionales ofrecidos por las entidades financieras, permitiendo a un gran número de compradores la adquisición de inmuebles que de otra forma serían inaccesibles.

Riesgos de la inversión en inmuebles.

Algunos de los riesgos más destacados de la inversión en bienes inmuebles tienen que ver, en general, con una subida de los tipos de interés, tanto si la inversión se ha realizado con parte del capital financiado, donde éste riesgo se verá ampliado ante un excesivo endeudamiento, como si no existe deuda, debido a que:

Provocará el encarecimiento de los préstamos hipotecarios, lo que aumentará las cuotas hipotecarias y ampliará el plazo para la obtención de beneficios, incluso haciendo éstos imposibles si debemos liquidar la inversión con rapidez.

Los inmuebles podrían alcanzar un valor de mercado inferior a la garantía hipotecaria que representan, porque éstos deben bajar de precio para ser accesibles en las épocas recesivas.

En inversiones con y sin capital financiado, disminuirá tanto la liquidez como la probabilidad de obtener plusvalías por la venta de los inmuebles, por el descenso de precios debido a la mayor dificultad en la accesibilidad de los compradores.

En las inversiones destinadas a arrendamientos, el riesgo de ocupación aumentará en las fases recesivas, dado que el balance de un inmueble destinado a producir rentas será negativo sino produce dichas rentas, por los costes de gestión, mantenimiento y de tipo impositivo.

No obstante, una bajada de los tipos de interés en periodos recesivos no garantiza que cambie la tendencia general del mercado, por aspectos que tienen mas que ver con la resolución de los problemas que causaron el cambio de ciclo.

Teniendo en cuenta estos factores, estos serían en resumen algunos de los riesgos típicos de la inversión en éste tipo de bienes:

Riesgo financiero: En adquisiciones con financiación, la subida de los tipos de interés producirá un aumento del importe de las cuotas hipotecarias.

Riesgo de valoración: La valoración técnico-financiera de un inmueble será inferior en periodos de crisis o estancamiento económico, e influirá en su valor como garantía.

Riesgo de deflación: La inversión inflación negativa resta una importante rentabilidad real a los inmuebles, ya sea sobre las rentas o sobre la plusvalía.

Riesgo de ocupación: La eventual desocupación del inmueble es un riesgo a destacar, dado que en éstos períodos la rentabilidad será negativa, de ahí la importancia de la elección de zonas consolidadas cuya demanda se vea menos afectada en épocas recesivas.

Riesgo de entrega: Circunstancias que nos impidan utilizar el inmueble, como retrasos en la entrega por parte del promotor, en la devolución por parte del inquilino, defectos físicos, etc.

Riesgos propios: Errores en la elección, gastos imprevistos, exceso de deuda que limite el horizonte para la toma de decisiones, disminución de ingresos, etc.

Riesgos de cartera: Porcentajes que representa cada inmueble y su repercusión en la rentabilidad general del portfolio inmobiliario, etc.

Sector cíclico.

El mercado inmobiliario es especialmente sensible a los ciclos económicos, y va a acompañar desde el principio a las etapas alcistas. Del mismo modo será de los primeros afectados por los procesos de cambio de tendencia, o incluso como en la reciente recesión funcionar, junto al agotamiento de ideas y la falta de innovación real del sistema, como uno de los principales activadores del proceso.

Existen determinados condicionantes que favorecerán la expansión o contracción del mercado inmobiliario, especialmente el volumen de inmuebles en venta, la oferta, y el número de compradores con la capacidad económica para adquirirlos, la demanda.

De la interacción de estos dos factores puede surgir un cambio de tendencia, tanto hacia una subida de precios como hacia un importante descenso en las compraventas, determinado por el agotamiento de compradores con capacidad económica y/o financiera para adquirirlos, descenso que se verá acelerado ante subidas de los tipos de interés de las hipotecas o el aumento de las exigencias para obtener créditos con garantía hipotecaria.

En plena fase de auge del mercado, tanto consumidores como inversores se convencerán así mismos, ayudados por el clima de euforia, de que poseen todos los conocimientos necesarios para participar en el mercado con total confianza en que sus propias decisiones son las acertadas. Por el contrario, en las fases recesivas, la desconfianza en los mercados se transmitirá de igual modo a los compradores, afectando a su capacidad de decisión.

En períodos recesivos van a confluir la falta de ingresos procedentes del trabajo y las inversiones, con la dificultad e imposibilidad manifiesta para conseguir liquidez de muchos activos sin asumir perdidas, por la depreciación a la que llevará la falta de compradores una vez el mercado ya surtió a la mayor parte de la demanda.

Una de las circunstancias que más afectan al mercado inmobiliario es la percepción social predominante sobre el estado de salud de la economía, un clima económico general que acaba por contagiar de optimismo, o de todo lo contrario, tanto a consumidores finales como a inversores.

En un ambiente de optimismo general será relativamente fácil encontrar compradores de inmuebles. Esta demanda abundante provocará aumentos paulatinos en los precios, y con la posibilidad de realizar beneficios llegarán también cada vez más inversores. Por el contrario, en un clima de pesimismo disminuirá la demanda y de igual modo el interés de los inversores.

Ciclos y coyuntura económica.

Los modelos de interpretación de los ciclos económicos responden al estudio teórico de las fases de expansión y contracción de la actividad de la economía a lo largo de la historia.

El ciclo medio, hipotéticamente, apunta a etapas de entre 7 y 10 años aproximadamente, aunque cada modelo varía dependiendo de las diferentes tesis, momento en el que fueron publicados, datos seleccionados para cada estudio, y enfoque político y económico desde el que fueron planteados.

El mercado inmobiliario es especialmente sensible a estos ciclos. Del mismo modo será de los primeros afectados por los procesos de cambio de tendencia, o incluso como en la reciente recesión funcionar, junto al agotamiento de ideas y la falta de innovación real del sistema, como uno de los principales activadores del proceso.

Las inversiones en promociones inmobiliarias buscan obtener los mayores beneficios posibles mediante las plusvalías generadas con la venta de los inmuebles, y podemos pensar que el escenario ideal para este tipo de inversiones comienza en épocas recesivas, cuando es posible realizar los proyectos con un menor coste (construcción, suelo, etc), mientras la etapa comercial de ventas se produce en plena recuperación económica.

Tendencias del mercado inmobiliario.

En los principales mercados financieros se utiliza habitualmente la expresión ‘Trend is your friend?…’La tendencia es tu amiga’…y cualquiera de sus participes, no solo los técnicos, tienen en cuenta para bien o para mal los resultados de su análisis.

Conocer lo que indica un gráfico de datos reales puede incitar a proyectar esos datos a futuro, pero analizar no es lo mismo que prever, sino conocer datos comprobados para intentar saber de donde venimos y donde estamos.

Sin embargo, tanto en los mercados financieros como en el inmobiliario las cosas no cambian de un día para otro, todo es cuestión de plantear nuestro análisis de tendencia de un mercado en una temporalidad que nos permita reaccionar a tiempo, de manera que un cambio no deseado nos afecte lo menos posible.

La principal aportación de un análisis de tendencia, en un gráfico de datos que refleje el comportamiento del mercado, es aislar temporalmente las áreas de tiempo en las que la tendencia fue alcista, bajista o lateral, y con eso ya dispondriamos de una visión del ciclo (de donde venimos) y de en que parte del mismo nos encontramos (donde estamos). Pero ademas nos permite conocer máximos o mínimos del dato, y otros muchos aspectos.

Las perspectivas de demanda pueden ser útiles para muchos analistas, pero nosotros preferimos centrarnos en datos reales de los ultimos meses o años, y con ellos crear nuestra propia previsión, sin que en ningún caso olvidemos nuestra gestión de riego.

Realizar análisis técnico de tendencias en el mercado inmobiliario puede desvelar algunas claves para saber en que ‘momento de mercado’ nos encontramos.

No tomará decisiones por nosotros, ni debería, pero no es lo mismo contemplar una linea de tendencia apuntando claramente alcista que plantearnos una inversión sin saber en que estado se encuentra.

La tendencia que tome el mercado afectará sucesivamente a los precios de varias formas:


Al alza, cuando los compradores crean que conforme pase el tiempo deberán pagar más por lo mismo.

A la baja, cuando los compradores piensen que podrán comprar más barato si retrasan la decisión de comprar.

Lateral, en momentos en los que no sea posible prever o crear expectativas razonables sobre la dirección que tomará el mercado, lo que puede producir un cierto desacuerdo entre vendedores y compradores en la percepción de validez de los precios.


Una vez la tendencia se confirma, con toda probabilidad será aprovechada de forma más eficiente por quienes antes hayan sabido detectarla, o por los especialistas de cada fase. Para el comprador, el vendedor, o el inversor que compra para obtener rentabilidad, es muy importante conocer la tendencia predominante que parece seguir el mercado y que podría mostrarse de forma bastante clara.

En general, y salvo que se produzcan cambios debidos a acontecimientos realmente destacados, como desastres naturales, cambios políticos o sociales importantes, etc, los datos macroeconómicos, que son publicados regularmente, pueden servir de guía a considerar en el planteamiento y análisis de momentos de entrada o salida de las inversiones.

En el caso del mercado inmobilario los análisis de tendencia a veces suelen tener en cuenta datos como la confianza del consumidor o de determinados expertos o partícipes, o de venta de otros productos mas o menos correlacionados, etc…pero lo ideal es acompañar nuestros análisis con datos directamente provenientes del mercado inmobiliario, como por ejemplo el número de hipotecas constituidas, el numero de transmisiones de vivienda, o trabajar con indices de precios de vivienda (nueva, usada, o de ambas).

Mercados de Compradores y Vendedores.

El propio mercado inmobiliario ha generado una clara diferenciación comercial entre los periodos de gran actividad en este mercado, denominados ‘mercados de vendedores’, y los periodos en los que disminuyen las operaciones, denominados ‘mercados de compradores’.

Mercados de Compradores.

Demanda en descenso.

Mayores dificultades para vender.

Dificultad para la financiación de la compra.

Bajada de los precios.

Mercados de Vendedores.

Demanda en aumento.

Menor consideración del precio como factor determinante.

Facilidades para la financiación de la compra.

Aumento de los precios.

Dependencia de los mercados financieros.

El funcionamiento de los mercados financieros es regulado constantemente por las autoridades monetarias, entre otros aspectos en orden de impedir que se produzcan excesos de liquidez que provoquen un aumento de la inflación.

Una de las medidas que se aplican en éstos casos es la de influenciar directa e indirectamente a los mercados proveedores de prestamos para que suban los tipos de interés.

Su importancia radica en que las subidas de los tipos de interés acaban por afectar a todos los sectores de la economía, porque encarecen el coste de los prestamos, lo que conlleva un mayor valor del riesgo a ser cubierto en las operaciones, y aumenta los requerimientos necesarios para obtener financiación.

Además, ésta situación también afecta al interbancario, mercado en el que las entidades financieras se prestan dinero unas a otras, disminuyendo de modo parecido la liquidez a disposición de las entidades, es decir, con el aumento de las dificultades para obtener recursos monetarios, también disminuye la cantidad disponible para conceder prestamos.

La dependencia de los mercados financieros es uno de los factores destacados para el mejor o peor funcionamiento del inmobiliario, tanto en compraventas para primera o segunda residencia, como especialmente en operaciones de inversión.

Con el aumento del coste y requisitos para obtener prestamos con garantía hipotecaria, disminuirá la accesibilidad de los posibles compradores, con un efecto multiplicador en el caso de los inversores, que abandonarán el mercado si en éste no es posible participar con financiación, y si además se prevén bajadas de precios que dificultarán aun más la obtención de beneficios.

Sin embargo, y en el caso contrario, unos tipos de interés bajos, junto con el aumento del principal concedido en las hipotecas:


 Mejorarán la accesibilidad de los compradores.

 Aumentará la demanda.

 Aumentará a liquidez de los inmuebles.

 Se producirá un aumento de los precios que permitirá obtener márgenes de beneficios a los inversores.

El arrendamiento como inversión.

La promoción de vivienda es uno de los principales sectores manufactureros de nuestro país, y en este ámbito de la industria nacional muchos empresarios han creado para sus Clientes productos inmobiliarios que destacan por su elevada Calidad, expresada de la mejor manera mediante su eficiencia personal y profesional.

Los principales argumentos que suelen marcar la viabilidad de proyectos económicos tan complejos, son entre otros: Los costes de producción, la accesibilidad a la compra de vivienda, el empleo y la evolución de los tipos de interés.

Los arrendamientos suelen quedar menos expuestos a los efectos cíclicos del sector que la promoción residencial destinada a ventas, pero no quiere decir que sean inmunes en momentos de mercado débiles, donde la economía en su conjunto sufre contracciones difíciles de amortiguar por la mayoría de los negocios.

Dentro de la misma cuestión, las inversiones en promoción de inmuebles, que en principio tenían como único objetivo la venta de las viviendas, pueden considerar también el arrendamiento, con el objetivo de obtener rendimientos inmediatos y en espera de una posible venta futura en precios que le reporten mayores beneficios.

En este caso, y junto con el rendimiento económico que espera obtener de los arrendamientos, es imprescindible tener en cuenta las obligaciones, como por ejemplo la carga hipotecaria, y además calcular detalladamente, y para un plazo de al menos cinco años, los gastos de mantenimiento y de cualquier otro tipo, tiempo de gestión y otros recursos necesarios.

Estos cálculos también le permitirán conocer la viabilidad de asumir dichos costes, tanto materiales como temporales, en un precio que facilite la venta en un periodo de tiempo menor.

La Oferta.

El mercado inmobiliario, desde el punto de vista de la oferta, está dividido en dos grandes grupos:

 Promotores de inmuebles nuevos.

 Propietarios de inmuebles que se disponen a venderlos en su 2a o ulterior
transmisión, incluidos los patrimonios con portfolio en comercialización.

En el primero de ellos están integrados los profesionales del sector que producen viviendas y proyectos urbanísticos nuevos.

El promotor es el creador e impulsor de proyectos que de otro modo no se realizarían, de manera que son emprendedores y creadores de riqueza desde el mismo momento en el que deciden iniciar un nuevo proyecto inmobiliario.

Para proyectar, construir y vender los inmuebles que forman los proyectos de nueva construcción, es necesaria la participación de un gran equipo de profesionales:

 Un equipo técnico, dirigido por el arquitecto, y formado por expertos en cada aspecto relacionado con el nuevo proyecto.

 El buen hacer de una empresa constructora que tenga la capacidad para realizar el proyecto dentro de los márgenes establecidos en el presupuesto.

 Un equipo comercial que exponga correctamente los inmuebles a posibles compradores, quienes los adquirirán con el fin de darles uso como vivienda, o como producto de inversión.

La participación del mercado financiero es también fundamental:


 Para proveer al promotor de parte del capital necesario para la realización del proyecto inmobiliario.

 Para que el comprador obtenga parte de los recursos monetarios necesarios para adquirir los inmuebles.


La actuación del sector financiero añade valor al producto de nueva realización, por cuanto hace posible, cuando es necesario, que el promotor disponga del capital suficiente para promover proyectos con un determinado grado de calidad.

También hace posible la consolidación del mercado de inmuebles en su 2a o ulterior transmisión, por cuanto provee de prestamos hipotecarios que permiten el acceso del comprador a una mayor variedad de inmuebles, y al inversor, logrando nuevos flujos en la distribución y generación de riqueza.

La oferta de inmuebles en su segunda o ulterior transmisión es incluso más heterogénea, dado que en el coinciden inmuebles realizados en distintas épocas, luego el factor antigüedad, unido al de mantenimiento y conservación, y especialmente la localización, ayudan a determinar el rango de precios, de obligada comparación con la disponibilidad de inmuebles nuevos.

La Demanda.

La demanda de inmuebles procede básicamente de compradores de viviendas, que van a utilizarlas como tal o como segunda residencia, y de aquellos compradores que desean invertir en alguna de las diferentes clases de inmuebles, con el objetivo de obtener rentas del alquiler y/o plusvalías de su posterior venta, o para desarrollar alguna actividad económica en los inmuebles que produzca rentabilidad a partir del capital invertido.

Los principales grupos demandantes de vivienda son:

Españoles que acceden a su primera vivienda, familiar o unipersonal.

Españoles que buscan una segunda vivienda, temporal o vacacional.

Turismo residencial extranjero.

Inmigración económica.

Inversores.


La tipología de la demanda de bienes inmuebles para el desarrollo de actividades económicas dependerá de:

Localización. (determinante)

Superficie. (determinante)

El sector económico.

Número de trabajadores.

Logística.

Necesidades de exposición.

Necesidades de almacenaje.


Este tipo de demanda está protagonizada por:

Grandes empresas: edificios, oficinas y locales con gran superficie.

Pymes. Locales comerciales, oficinas y naves industriales de mediana y gran dimensión.

Profesionales por cuenta propia. Locales comerciales, oficinas y viviendas destinadas al desarrollo de actividades económicas.

Objetivos y demanda de vivienda.

La demanda en el sector inmobiliario viene determinada por características que son comunes en casi todos los mercados, aunque vamos a mencionar aquellas que destacan en el caso del nuestro, y que forman parte de nuestros objetivos.

Por un lado el deseo de vivir en un inmueble en propiedad nos diferencia de muchos países de nuestro entorno económico, y el principal activador suele ser el matrimonio. Pero en este sentido también hay que destacar los cambios sociales producidos como consecuencia del aumento en el número de personas que adquieren un inmueble para uso unipersonal.

Poseer una segunda residencia es también uno de los objetivos tradicionales de muchos ciudadanos, para uso como vivienda vacacional, inversión, o incluso para el acercamiento al domicilio permanente de familiares dependientes.

La importancia del sector turístico en nuestro país, sustentada no solo en el fabuloso clima sino también en las inversiones realizadas para aumentar la comodidad de los turistas, nacionales o extranjeros, ha provocado también un enorme desarrollo de proyectos destinados a aquellas personas y familias que han decidido trasladar su residencia habitual a nuestro privilegiado país.

La compra de inmuebles por parte de inversores nacionales y extranjeros forma también parte destacada de la demanda inmobiliaria, y su volumen dependerá sobretodo de que funcione como alternativa real a otras inversiones, y en general a que la situación nacional e internacional esté dominada por la certidumbre social y económica.

En Málaga capital y en la mayoría de las localidades de la Costa del Sol la demanda de vivienda es y ha estado marcada por una tendencia alcista salvo en épocas realmente recesivas, aunque en el caso de algunas areas de Málaga capital, especialmente el centro histórico y otras zonas residenciales del sector prime del mercado esa demanda equipara ya, en condiciones de comercialización en venta y arrendamiento, a las localidades más conocidas y valoradas de la costa.

gracias regentehomes
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