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El Precio de Venta

Al la hora de estimar el precio de un inmueble, tanto compradores como vendedores se plantearan si este es caro o barato, si el momento es el idoneo para comprar o para vender, y si existe algún baremo eficaz con el que considerar los precios. El asunto daría para una larga conversación.

¿Qué es caro y qué es barato?

La experiencia nos dice que el comportamiento del mercado inmobiliario no es fácil de entender, sin embargo sus circunstancias afectarán definitivamente al precio final de venta de un inmueble.

Los bienes inmuebles pertenecen a un mercado cíclico, lo que significa que su valor de mercado puede llegar a ser muy diferente en el tiempo, de hecho puede ser superior, igual, o incluso inferior; por tanto no son ciertas las afirmaciones de que los inmuebles ‘solo suben’ o ‘solo bajan’, que suelen repetirse en periodos económicos expansivos o de recesión respectivamente.

En esencia, podemos pensar que el vendedor suele sobrevalorar porque no quiere vender barato, y el comprador suele infravalorar porque no quiere comprar caro o porque no puede acceder al precio decidido por el vendedor.

Mas allá de la simple definición de la palabra ‘Precio’ como ‘Valor pecuniario en que se estima un bien o servicio’, el precio de un inmueble queda definitivamente afectado por las dos características que con mayor influencia determinan su valor: Que no existen dos inmuebles idénticos y que todos difieren en su localización.

Nuestra sociedad ha intentado crear baremos de todo tipo; valores catastrales, de tasación, etc, basados en estadísticas sobre superficies, ubicación, valores de reconstrucción, valores en relación al tiempo de amortización según las rentas que podamos obtener del inmueble, etc; llegando a la conclusión de que solo se puede valorar un inmueble si tenemos en cuenta el ‘porqué’ de esa valoración.

Si lo que queremos es vender tenemos que conocer el precio de mercado, el precio medio por metro cuadrado en la zona, y el precio que alguien estaría dispuesto a pagar por nuestro inmueble.

Además, deberíamos determinar un plazo de tiempo para vender, de modo que dispongamos de una referencia sobre cuando podremos revisar el precio. Porque si un inmueble no se vende en un precio determinado significa que los diferentes tipos de compradores que puedan existir en ese mercado no lo están aceptando, y no se venderá en ese precio.

Si al final vamos a revisar el precio, mejor hacerlo en el plazo que nos hemos marcado, porque el tiempo también tiene un valor.

Normalmente ese valor es el de las cuotas hipotecarias y gastos habituales del inmueble que debemos que seguir soportando mientras se vende, pero también lo es el retraso en la puesta en marcha de ese plan que teníamos pensado realizar una vez vendido nuestro inmueble; y acabar negociando un precio a la baja meses o años después de ponerlo en venta puede ahorrar ese coste temporal si adelantamos la corrección del precio.

Si hemos sido realistas a la hora de decidir el precio de nuestro inmueble, y conocemos los precios de mercado, podemos simplemente no negociar el precio de venta. Si el comprador decide que es el inmueble que quiere comprar, lo hará, y esa rebaja de última hora puede en la mayoría de los casos evitarse.

Aspectos a considerar para decidir el precio.

Una vez decididos a vender, es conveniente que nos situemos en el momento real de mercado, y para eso debemos informarnos, no solo de los precios de venta, sino de los precios en los que realmente se está vendiendo, precios que, salvo circunstancias muy particulares de cada caso, si que van a reflejar el precio real de mercado, que no es ni más ni menos lo que otros están pagando por un inmueble similar.

En todo caso es importante tener una visión neutral y realista, pues por numerosas razones se corre el riesgo de pensar que ‘estamos en el mercado’ y solo se trata de cuanto esperar a que aparezca un comprador, cuando en realidad no lo estamos.

Los precios no siempre van a acompañar a las expectativas de cada caso en particular, porque gestionar ganancias es relativamente fácil y en esa situación todo el mundo parece tener razón, pero gestionar perdidas cuesta mucho más aunque sea la actitud más inteligente para permitirnos ponerle freno en un momento determinado.

Estos son algunos de los aspectos a considerar y que nos pueden ayudar a decidir el precio de un inmueble:


  1. Circunstancias generales y expectativas de la economía y del mercado, a nivel nacional y local.
  2. Características del edificio o urbanización.
  3. Superficies.
  4. Precios medios por metro cuadrado en la zona.
  5. Estética y calidades.
  6. Estado de conservación.
  7. Anejos disponibles, como aparcamientos o trasteros.
  8. Si la zona es de fácil aparcamiento, o zonas urbanas con aparcamiento regulado (en las que podremos aparcar cumpliendo ciertos requisitos y que facilitan que haya plazas libres).
  9. El precio habitual de las rentas en la zona, por si en un futuro decidiera alquilarlo.
  10. Si la zona es de tipo turístico durante gran parte del año, por si en algún momento piensa destinarlo al turismo.

Una vez disponga de suficientes ejemplos de propiedades en venta en la misma zona y con características similares, puede desestimar para la comparación los inmuebles más caros y los más baratos de la lista que haya confeccionado, evitando aquellos claramente sobrevalorados, y los infravalorados por alguna circunstancia, y utilizar el precio medio por metro cuadrado para calcular el precio de su inmueble.

Es necesario comprender y saber diferenciar entre los precios de inmuebles que están en venta, pero aún no se han vendido, y el precio de mercado, que es aquel en el que el inmueble tiene probabilidad de ser vendido porque existe una contraparte compradora dispuesta a abonar ese precio.

La tasación con fines hipotecarios.

Por otro lado, la tasación con fines hipotecarios puede ser muy útil si pretendemos vender un inmueble con cierta rapidez, porque nos permite conocer en que medida estamos ampliando o reduciendo la cantidad de compradores que pueden llegar a adquirir la propiedad mediante financiación.

Esto es debido a que cuanto mayor sea la diferencia entre el precio comercial de venta de una propiedad y el valor de tasación de la misma, el comprador necesitará una mayor cantidad de dinero ahorrado para adquirirla, y consecuentemente se reducirá el numero de compradores con posibilidades reales de comprar.

Quizás deba tener en cuenta que, en mercados en los que es muy complicado encontrase con la figura del comprador al contado, si no hay posibilidades de financiar el inmueble, éste puede quedar automáticamente fuera del mercado.


Como compradores, tasar un inmueble supone además la recopilación de una serie de evidencias sobre dicho bien, dado que se han efectuado una serie de comprobaciones mínimas, todas ellas primordiales y entre las que se encuentran:


  1. La identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles, y el estado de la construcción o conservación.
  2. El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.
  3. En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.
  4. El régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
  5. La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore.

En todo caso le aconsejamos que, en la elección de profesionales tasadores, exija especialización en el segmento del mercado en el que se encuentran sus inmuebles, fundamental para que el valor de tasación sea el más cercano a la realidad en dicho segmento.

gracias regentehomes
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