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Guia Compraventas

Esta Guía Regentehomes Compraventas se refiere a los aspectos economicos, gastos e impuestos y otras notas importantes en la compraventa de vivienda usada, e incluye además una guía especifica para compraventas de vivienda en proyecto o en construcción, y para las construidas en su primera transmisión.

Compraventa de vivienda usada.

Aspectos económicos de la compraventa

Precio.

Es el que debe abonarse como pago de la vivienda y que no incluye el de los anejos, salvo que no sea posible adquirir la vivienda sin éstos. No incluye impuestos ni gastos de cualquier índole.

Precio de los Anejos.

En el caso de estar también en venta, estarán incluidos en el precio de comercialización de la propiedad salvo indicación en contrario y en cuyo caso aparecerá el precio comercial del anejo por separado.

Forma de pago del precio.

Mediante cheque bancario y en Notaría, coincidiendo con la firma de escritura pública y entrega de llaves, por el total del precio descontando cualquier cantidad entregada a cuenta del precio o en concepto de arras o señal.

Periodo de validez del precio.

Siendo meros intermediarios la validez del precio y disponibilidad de los inmuebles depende exclusivamente de los propietarios de cada uno de ellos, y normalmente coincidirá con el momento de la visita.

Plazo de gestión de la compraventa.

En el contrato de compraventa, previo a escritura pública, se acordarán las estipulaciones y cláusulas de la compraventa, como el precio, cantidades a cuenta del precio o en concepto de arras o señal, y el plazo para la firma en notaría (normalmente 30 días pero se pueden acordar otros plazos).

Una copia del contrato de compraventa estará a disposición del vendedor y del comprador con un plazo mínimo de tres días anteriores a la fecha prevista para su firma, junto a copias de Nota Simple Informativa o Certificación Registral con Información Continuada de la finca, último IBI abonado, certificado de cargas de la Comunidad de Propietarios, y copia de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios.

Gastos e impuestos de la compraventa.

ITP.

El Impuesto de transmisiones patrimoniales con un tipo de gravamen del 8% en la transmisión de inmuebles entre particulares (9% excesos de 400.000€ hasta 700.000€, y 10% excesos de 700.000€).

Menores de 35 años: 3,5% para vivienda habitual con precio máximo de 130.000€. Personas con minusvalía igual o superior al 33%: 3,5% para vivienda habitual con precio máximo de 180.000€.

Si lo que se transmite es una plaza de garaje, el tipo de gravamen es del 8%  (9% excesos de 30.000€ hasta 50.000€, y 10% excesos de 50.000€).

Si por alguna circunstancia o hecho relacionado con el inmueble, el vendedor, o el comprador, la transmisión del inmueble estuviese sujeta a IVA en vez de a ITP, dependerán del tipo de IVA aplicable en cada caso.

A pagar por el comprador.

Notaria, Registro y Gestoría.

Se refiere este párrafo a los gastos de Notaria, Registro de la Propiedad y Gestoría necesarios para una compraventa sin préstamo hipotecario, y que incluyan el otorgamiento de escritura y elevación a publico de la compraventa (Notaría), inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad (Registro), y los trámites necesarios y en los plazos legales para efectuar las liquidaciones de gastos e impuestos de la compraventa y asegurarse de la inscripción registral de la misma (Gestoría).

Son a pagar según se estipule en el contrato de compraventa. Si se estipula que los gastos serán según Ley, o no se menciona a quién corresponderán en el contrato de compraventa, el gasto en Notaría por el otorgamiento de la escritura de compraventa corresponderá al vendedor, mientras el abono de las copias sucesivas será por cuenta del comprador. El resto de gastos (Registro y Gestoría) serán por cuenta del comprador dado que es a aquel al que se le prestan los servicios y tramites en su propio interés.

El comprador tiene derecho a elegir libremente la notaría donde elevar a público la compraventa, y siempre puede encargar por su cuenta un presupuesto de estos gastos en cualquier notaría que sea de su interés. También puede consultar a su administrador fiscal, gestoría, economista o abogado.

Gastos de financiación.

Si el comprador solicita financiación debe añadir además las condiciones económicas y sobre préstamos hipotecarios que acuerde con la entidad financiera que elija.

IVA.

Impuesto sobre el valor añadido. Los cálculos pueden variar si las partes son sujetos pasivos de IVA. A pagar por el comprador.

IIVTNU (plusvalía municipal).

Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (llamada plusvalía municipal). El importe puede variar en función del municipio, el valor catastral de la vivienda, y de los años transcurridos desde la última compra-venta. A pagar por el vendedor.

Ganancia Patrimonial.

IRPF o Impuesto de Sociedades, según se trate de personas físicas o jurídicas, por la ganancia patrimonial resultado de restar al precio de venta el precio de compra y los gastos tanto de la compra como de la venta (se aplica sobre la ganancia obtenida, no sobre el valor total de la venta).

Las ganancias patrimoniales tributarán fácilmente por encima del 19% de dicha ganancia, pero también depende de si hay reinversión en vivienda habitual, de coeficientes reductores, de la edad del vendedor, etc, etc, etc, por lo que conviene consultar a su asesor fiscal cuánto le corresponderá pagar una vez vendido el inmueble en el precio que Usted desea venderlo.

Compraventa de vivienda nueva.

Compraventa de viviendas en proyecto, en construcción,
o ya construidas en su 1ª transmisión.

Precio.

Es el que debe abonarse como pago de la vivienda y que no incluye el de los anejos, salvo que no sea posible adquirir la vivienda sin éstos.
En el precio de los inmuebles en proyecto, en construcción o en su primera transmisión debe estar incluido el IVA.

El comprador recibirá con detalle la información de todos los impuestos y gastos relativos a la adquisición de viviendas en proyecto, en construcción o en su primera transmisión.

Precio de los Anejos.

Precio individual si se venden por separado..

Nota explicativa sobre las formas de pago.

La nota explicativa sobre las formas de pago incluirá el precio de venta de la vivienda, así como de sus anejos y servicios accesorios, indicando los tributos y otros gastos así como la forma de pago.

En el caso de preverse aplazamientos del precio, el tipo de interés aplicable y la TAE mediante un ejemplo representativo, las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, la fecha de vencimiento de unos y otros, el plazo, los medios de pago admisibles y las garantías que deberá constituir el consumidor por las cantidades aplazadas.

En el caso de preverse la posibilidad por parte del comprador de subrogarse en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará el notario autorizante de la correspondiente escritura, su fecha, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad, la responsabilidad hipotecaria que corresponde a su vivienda y las condiciones del crédito.

Si el tipo de interés es fijo o variable; en este último supuesto, el índice de referencia y el margen; el número de cuotas anuales; las fechas de vencimiento y cantidades; el plazo de amortización; y las comisiones por subrogación y amortización anticipada. Períodos de validez de cualesquiera de las anteriores menciones.

Se hará constar que del precio total de la venta se deducirá cualquier cantidad que entregue el adquirente de una vivienda al vendedor antes de la formalización del contrato, salvo que conste de manera inequívoca que dicha entrega se realiza en otro concepto.

Se hará mención al derecho del consumidor a obtener, en su caso, una oferta vinculante de conformidad con lo previsto en la Ley de Crédito al Consumo..

Periodo de validez del precio.

Siendo meros intermediarios la validez del precio y disponibilidad de los inmuebles depende exclusivamente del promotor, y deberá coincidir con la última tarifa facilitada de forma fehaciente.

Plazo de gestión de la compraventa.

En el contrato de compraventa, previo a escritura pública, se acordarán las estipulaciones y cláusulas de la compraventa.

El comprador dispondrá de una copia del modelo contractual que vaya a utilizarse, sin incluir cláusulas que puedan contravenir la legislación, así como de toda la documentación relacionada con el promotor y el inmueble.

El comprador no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan al vendedor, y deberá disponer de copia de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios en el caso de haber sido constituida con antelación a la firma del contrato de compraventa.

Por nuestra parte, siendo meros intermediarios, la comercialización de viviendas en proyecto, en construcción, o construidas en su primera transmisión, depende en total medida de las condiciones comerciales establecidas de acuerdo con la empresa promotora que, en todo lo que respecta al comprador, serán publicadas en la sección web dedicada a cada proyecto.

Documentación.

En RegenteHomes, y en orden de lograr la homogeneización de la información relativa a los proyectos comercializados, establecemos unos requisitos documentales mínimos para la comercialización de inmuebles en proyecto o en construcción, o ya construidos en su primera transmisión, que usted puede conocer en su totalidad en las sección Documentación de este mismo website.

El consumidor tiene a su disposición el Documento Informativo Abreviado DIA de las viviendas en proyecto, en construcción y en su primera transmisión.

Impuestos y gastos de la compraventa

Impuestos y gastos de la compraventa para viviendas en proyecto o en construcción, o ya construidas en su primera transmisión.

IVA: 10% vivienda libre. 4% Vivienda protegida VPO.

AJD: Impuesto sobre actos jurídicos documentados, con un tipo de gravamen del 1,5% del precio de venta. AJD (menores de 35 años): 0,3% para vivienda habitual con precio máximo de 130.000€. AJD (personas con discapacidad igual o superior al 33%): 0,1% para vivienda habitual con precio máximo de 180.000€.

Notaria, Registro de la Propiedad y Gestoría: Se refiere este párrafo al otorgamiento y elevación a publico de la escritura de compraventa, inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, y gestiones de liquidaciones de impuestos y gastos correspondientes a la compraventa. No incluye este supuesto los gastos por los mismos conceptos relativos a prestamos hipotecarios o financiación de ningún tipo.

Financiación: Los gastos por o derivados de la concesión de un préstamo hipotecario, o de la subrogación en los términos facilitados mediante la Nota Explicativa de las Formas de Pago, salvo que posteriormente promotor y comprador lleguen a otro acuerdo contractual relativo a la financiación del inmueble.

Otros aspectos importantes a tener en cuenta.

Ayudas de la Administración.

En los casos en los que el comprador y/o el vendedor crean cumplir con los requisitos para cualquier supuesto relacionado con tipos reducidos, subvenciones, deducciones, ayudas, etc, de cualquiera de las administraciones públicas, deberá confirmarlo de forma fehaciente con la administración correspondiente, y en todos los casos, antes de la entrega de cantidades a cuenta y de la firma del contrato de compraventa.

Financiación y tipos de interés.

En RegenteHomes no prestamos servicios de asesoramiento financiero, ni realizamos recomendaciones individualizadas sobre instrumentos o productos financieros.

La experiencia nos dice que los tipos de interés variable pueden provocar que la cuota de la hipoteca varíe de forma sustancial. Por esta razón es importante plantearnos una visión a largo plazo, y contratar un préstamo hipotecario de manera responsable y de acuerdo a nuestra situación financiera particular, contando con toda la información que le permita evaluar si se ajusta a sus necesidades y capacidad de reembolso.

Cantidades a cuenta.

Es muy importante que recuerde que SIEMPRE Y EN TODOS LOS CASOS, antes de entregar cualquier cantidad a cuenta o en concepto de arras o señal, se informe fehacientemente y de manera inequívoca de los datos y estado físico y legal relativo a cualquier propiedad en la que esté interesado.

Datos publicados.

Los datos publicados acerca de impuestos y gastos de la compraventa son orientativos y pueden diferir según la Comunidad Autónoma en la que esté localizado, por cambios legislativos posteriores a la publicación de este website, cambios en los impuestos, valoraciones y tipos a aplicar por parte de la administración, aplicación de aranceles, y honorarios profesionales cuya estipulación sea libre.

10 Consejos de Compra.

1. Adquiera al menos los conocimientos mínimos que le aseguren conocer los conceptos y terminología que se utilizan habitualmente en el mercado inmobiliario.

2. Conozca la zona donde ha pensado en comprar, y compruebe que ‘ya dispone’ de los servicios y equipamientos que va a necesitar con asiduidad.

3. Compare inmuebles y condiciones de venta, es la mejor forma de saber si lo que está comprando es realmente la mejor opción de la que dispone.

4. Compruebe la documentación del inmueble en el que esté interesado, entre otros, superficies construida/útil, titulares y cargas, y cualquier otra relacionada con el inmueble.

5. Es importante conocer los gastos habituales, tales como el importe mensual de la Comunidad de Propietarios y los recibos de extras previstos. También, calcule el gasto anual de IBI.

6. Haga una oferta solo cuando ya haya calculado los gastos aproximados que le puede suponer la compra, los impuestos, notaría, registro, gestoría, y los relacionados con el préstamo hipotecario.

7. Calcule detenidamente la cantidad total de dinero que va a necesitar para efectuar la compra, de cuanto dispone ahorrado y cuanto va solicitar de préstamo hipotecario.

8. Tenga en cuenta cualquier otro gasto necesario para trasladarse al nuevo domicilio, por ejemplo las reparaciones necesarias en el inmueble, y pida presupuesto a varias empresas de mudanzas.

9. No tenga prisas, sea neutral y realista, y compre cuando esté seguro de que es lo que realmente necesita, quiere y puede comprar.

10. Cuando crea que ha pensado en todo, vuelva a repasarlo, piense también en otras alternativas, y sea previsor en el corto, medio y largo plazo.
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