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Guia Alquileres

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) protege los intereses del arrendador y del arrendatario, además de establecer cuales son los derechos y obligaciones de cada parte.

Por este motivo es conviene que, tanto arrendadores como arrendatarios, conozcan su contenido, pues a veces nos encontramos con interpretaciones equivocadas, más o menos populares, sobre lo que claramente especifica, especialmente en lo relativo a la duración mínima del contrato, gastos y garantías.

Arrendadores.

La documentación necesaria para la comercialización de alquileres es la que identifique fehacientemente al arrendador, y los datos sobre titularidad, localización y superficies de la propiedad que se va a arrendar, motivo por el solicitamos copia actualizada de Nota Simple Informativa del inmueble en el Registro de la Propiedad y otros documentos que puede conocer en la sección de este website Soporte/Documentación.

Si los gastos de Comunidad de Propietarios e IBI no van a estar incluidos en el precio de la renta, es necesario que, antes de comenzar la comercialización, y en orden de poder calcular el coste anual para el arrendatario de estos gastos, aporte copia de los dos últimos recibos de ambos gastos.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios deben estar disponibles para su consulta, y la vivienda no puede tener deudas con la Comunidad, ni cualquier carga que pudiese afectar a un posible arrendatario.

La vivienda debe disponer de todas las licencias y requisitos legales para ser habitada, incluida red de protección contra incendios.

También, debe disponer de acometidas eléctricas, de agua, de gas ciudad (si no dispone de butano o calefactor eléctrico para agua caliente sanitaria), y de teléfono, aunque no esté contratado en ese momento el suministro.

En el caso de viviendas de protección oficial VPO, tanto precio como condiciones del contrato serán según estipule la administración correspondiente para este tipo de viviendas.

Inquilinos.

La documentación consistirá en la que identifique al arrendatario y personas que vayan a vivir en la propiedad, empadronamiento en la ciudad, excepto en alquileres temporales, y situación laboral.

Como regla general el importe de la renta mensual no debería superar el 35%/40% de los ingresos mensuales.

La fianza en alquileres para uso como vivienda es una cantidad equivalente al precio de un mes de renta, dos meses cuando es para uso distinto al de vivienda.

Los alquileres para uso distinto al de vivienda requieren sumar IVA al precio de la renta, cuando esté sujeto.

Es muy importante que usted esté de acuerdo con cada uno de los requerimientos del arrendador, y ocasionalmente le serán solicitados algunos documentos (contrato de trabajo, referencias de anteriores arrendadores, declaraciones de renta, etc).

Normalmente el arrendador le solicitará un aval bancario u otras garantías, aunque este es un aspecto que puede negociarse en algunas ocasiones.

También es muy aconsejable que calcule los gastos que le va a ocasionar la mudanza, contratación de suministros, y otros que puedan derivarse del cambio de residencia.

El contrato.

Estas son solo algunas consideraciones a tener en cuenta antes de la redacción del contrato, sin interferir en aquellos pactos que pudieran acordar ambas partes a la firma del mismo, las partes, siempre sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Se considera arrendamiento de vivienda aquel que se constituye sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Cualquier otro arrendamiento se considera para uso distinto al de vivienda, incluso los temporales.

La duración ‘mínima’ de los contratos de arrendamiento para uso como vivienda puede ser acordada por ambas partes, pero el arrendatario tendrá derecho a prorrogarlo hasta el número de años legal si el plazo establecido en el contrato fuese inferior, salvo manifestación contraria del arrendatario con 30 días de antelación a la finalización del contrato o cualquiera de sus prorrogas.

En los contratos temporales (estudios universitarios, traslado laboral temporal, vacaciones, etc) deberá hacerse constar expresamente la causa que justifica la temporalidad.

La fianza, para arrendamientos de vivienda, es la cantidad igual al precio de una mensualidad de renta, en alquileres para uso distinto al de vivienda es la cantidad equivalente a 2 meses de renta. El futuro inquilino la hará efectiva al arrendador en el momento de la firma del contrato.

La fianza puede ser actualizada a partir del plazo legal vigente, a petición de una de las partes y cada vez que se prorrogue hasta hacerse igual a una de las mensualidades de renta vigente. Debe ser restituida al final del arriendo y de su importe se restará el coste de los daños que el arrendatario haya producido en la vivienda, pudiendo incluso resultar saldo negativo.

La fianza debe ser depositada en el organismo oficial competente y no puede usarse como pago de la renta.

Avales y otras garantías pueden ser requisitos solicitados por el arrendador.

La renta se acordará libremente entre las partes y se recomienda que el pago mensual de la misma sea mediante transferencia bancaria, pues salvo prueba en contrario sirve como justificante de la fecha y abono de la misma.

La actualización de la renta durante los primeros 3 años será según IPC (Indice de Precios al Consumo), o según el indice que legalmente quede establecido al respecto, transcurridos los cuales deberá ser acordada entre arrendador y arrendatario.

Los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble serán a cargo del arrendatario y las partes podrán pactar siempre por escrito que gastos, como la Comunidad de Propietarios, IBI u otros gastos, pueden ser por cuenta del arrendatario, debiendo en estos casos determinarse en el contrato la cantidad anual correspondiente a estos gastos (tomando como referencia los 12 últimos meses).

Serán a cargo del arrendatario tanto el coste de contratación como los recibos de los suministros por contador.

En el caso de que los anejos estén también en alquiler deberán incluirse en el contrato, y estarán incluidos en el precio de alquiler de la propiedad salvo indicación en contrario y en cuyo caso aparecerá el precio por el alquiler del anejo por separado.

En el caso de que el inmueble vaya a destinarse a cualquier actividad económica es ‘imprescindible’ que quede reflejado en el contrato de arrendamiento, y el arrendatario deberá abonar IVA (21%) sobre la renta mensual, impuesto que no está incluido en el precio publicado del arrendamiento cuando se ha publicado para uso como vivienda.

El arrendamiento de una vivienda o local, cuando no quede sujeto a IVA, está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y AJD (TPO) siendo el obligado a pagarlo el arrendatario. (El sujeto pasivo pasa a ser el Arrendador si hubiese recibido el importe de la primera renta).

Arrendador y Arrendatario dispondrán de una copia del contrato con 5 días de antelación a la firma del mismo, y deberán hacerse constar al menos los siguientes datos: Identidad de los contratantes, Identificación de la finca arrendada, Duración pactada, Renta inicial del contrato, y demás cláusulas que las partes hubiesen acordado libremente.

Ayudas de la Administración.

Gracias al sistema de protección social de nuestro país algunos colectivos pueden recibir ayudas públicas relacionadas con el alquiler de su vivienda permanente.

En los casos en los que el arrendador y/o el arrendatario crea cumplir con los requisitos para cualquier supuesto relacionado con tipos reducidos, subvenciones, ayudas, etc, de cualquiera de las administraciones públicas, deberá confirmarlo de forma fehaciente con la administración correspondiente, y en todos los casos, antes de la firma del contrato de arrendamiento.

Aviso importante.

Es muy importante que recuerde que SIEMPRE Y EN TODOS LOS CASOS, antes de entregar cualquier cantidad a cuenta o en concepto de arras o señal, se informe fehacientemente y de manera inequívoca de los datos y estado físico y legal relativo a cualquier propiedad en la que esté interesado.

Los datos publicados acerca de impuestos y gastos de los arrendamientos son orientativos y pueden diferir según la Comunidad Autónoma en la que esté localizado, y por cambios legislativos posteriores a la publicación de este website.

gracias regentehomes
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